전세집 원상복구 범위, 어디까지? 6년 거주 후 계약 만료 시 대처 방법

 

🏠 6년 거주 후 계약 만료, 집주인이 요구하는 원상복구 범위는 어디까지일까?

6년 동안 정들었던 집에서 계약 만료로 나가게 되셨는데, 집주인이 지나친 원상복구를 요구하며 오히려 억울한 상황에 처하셨군요. 오래된 빌라의 노후화와 습기 문제까지 세입자의 탓으로 돌리며 상처를 받으신 질문자님과 어머님의 마음이 안타깝습니다. 결론부터 말씀드리면, 모든 것을 새롭게 해놓고 나가라는 집주인의 주장은 법적으로 타당하지 않습니다. ⚖️

이번 글에서는 전월세 계약 만료 시 원상복구의 정확한 범위와 노후화로 인한 문제에 대한 책임 소재, 그리고 집주인의 부당한 요구에 현명하게 대처하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다. 소중한 보증금을 지키기 위해 꼭 필요한 정보이니 꼼꼼히 읽어보시길 바랍니다!

🔍 원상복구의 범위, '통상적인 손모'는 세입자 책임이 아니다

'원상복구'의 범위는 생각보다 넓지 않습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인은 임차 목적물을 반환할 때 '통상적인 손모(損耗)'에 대해서는 원상복구 의무를 지지 않습니다.

📌 통상적인 손모란?

  • 정의: 임차인이 거주하면서 자연스럽게 발생하는 마모나 훼손을 의미합니다.

  • 예시:

    • 벽에 걸었던 액자나 시계의 못 자국

    • 장판의 자연스러운 색 바램, 찍힘

    • 벽지나 싱크대 시트지의 자연스러운 들뜸

    • 전등의 수명 감소

    • 이사 시 발생하는 가벼운 스크래치 등

질문자님의 경우 6년간 거주하셨기 때문에, 싱크대 하부장의 들뜸이나 장판의 훼손은 '통상적인 손모'에 해당할 가능성이 매우 높습니다. 🏡 특히 20년 이상 된 노후 빌라의 경우에는 건물 자체의 문제로 인한 훼손이 더 많으므로, 이를 모두 세입자의 책임으로 돌리는 것은 명백한 부당 행위입니다.

📌 세입자가 원상복구해야 하는 범위

  • 명백한 부주의로 인한 파손:

    • 임차인이 실수로 벽을 뚫거나, 문을 부수는 등 명백한 과실로 인한 파손

    • 고의로 벽에 낙서하거나, 타일에 금이 가게 하는 행위 등

  • 계약 시 특약으로 명시된 내용:

    • 계약서에 '벽지를 교체하지 않는다' 등의 내용이 명확하게 명시되어 있다면, 해당 특약에 따라야 합니다.

따라서 곰팡이, 결로, 변기 파손 등은 건물 자체의 '하자'일 가능성이 크므로, 임차인의 과실이 아니라면 원상복구 의무가 없습니다.

📝 노후화 문제에 대한 책임 소재

질문자님께서는 20년 이상 된 노후 빌라에 거주하셨고, 결로와 누수 문제로 연락을 했으나 집주인으로부터 무시당하셨다고 하셨습니다. 이는 매우 중요한 부분입니다.

📌 임대인의 수선 의무

  • 민법 제623조: 임대인(집주인)은 임차인이 임차물을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 수선 의무가 있습니다.

  • 노후화, 결로, 누수: 건물의 노후화로 인한 결로, 누수, 보일러 고장 등은 임대인의 수선 의무에 해당합니다.

  • 보일러 수리비 청구: 보일러 고장으로 인해 질문자님께서 사비로 수리하셨다면, 집주인에게 영수증을 첨부하여 수리비를 청구할 수 있습니다. 💸 집주인이 이를 거부하는 것은 부당한 행위입니다.

📌 증거 자료의 중요성

질문자님께서 입주 전에 찍어두신 사진은 매우 중요한 증거 자료가 됩니다. 📸 곰팡이, 찢어진 벽지, 금이 간 변기 등은 이미 거주 전부터 존재했던 '하자'임을 입증할 수 있습니다. 6년간 거주하면서 훼손이 심해진 부분도 건물의 노후화와 통상적인 손모로 인해 발생했음을 주장해야 합니다.

🛡️ 집주인의 부당한 요구에 대처하는 방법

  1. 내용증명 발송: 감정적인 대응보다는 내용증명을 통해 법적 근거를 제시하는 것이 효과적입니다.

    • 내용: 원상복구 범위에 대한 법적 원칙, 입주 전 사진 등 증거 자료, 보일러 수리비 청구 내용 등을 명시하여 집주인의 주장이 부당함을 명확히 전달하세요. 📝

  2. 임대차분쟁조정위원회 조정 신청: 집주인과의 협의가 어렵다면, '임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것이 좋습니다.

    • 장점: 전문가가 중립적인 입장에서 조정해주므로, 객관적인 해결책을 찾을 수 있습니다.

    • 절차: 온라인 또는 방문 접수가 가능하며, 변호사나 법무사의 도움 없이도 쉽게 신청할 수 있습니다.

  3. 보증금 반환 소송: 만약 보증금 반환을 계속 거부한다면, '지급명령' 또는 '보증금 반환 소송'을 제기할 수 있습니다. 내용증명과 조정위원회의 절차를 거쳤다면, 소송에서 훨씬 유리한 위치를 점할 수 있습니다. 🏛️

마지막으로, 집주인의 부당한 요구와 폭언에 상처받지 마시고, 법적 근거를 바탕으로 침착하게 대응하시길 바랍니다.

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1: 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 해야 하나요? 

A1: 계약 만료일 이후에도 보증금을 돌려받지 못하면, 임차권 등기 명령을 신청하여 대항력을 유지하면서 다른 집으로 이사할 수 있습니다. 이후 내용증명과 지급명령을 통해 보증금을 받아내는 절차를 밟아야 합니다.

Q2: 보일러 수리비를 영수증이 있는데도 받지 못한다면요? 

A2: 보일러는 임대인의 수선 의무에 해당하므로, 수리비 영수증을 근거로 내용증명을 보내고, 소액심판청구를 통해 지급명령을 신청할 수 있습니다.

Q3: 임대차분쟁조정위원회는 어떤 역할을 하나요? 

A3: 임대인과 임차인 간의 분쟁을 법적 절차 이전에 전문가의 중재를 통해 해결하는 역할을 합니다. 비교적 신속하고 저렴한 비용으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.

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