근저당권 있는 아파트 구매, 완벽 가이드

 🤔 "내가 사고자 하는 아파트에 근저당권이 설정되어 있다면 어떻게 해야 할까?"

근저당권이란 무엇인지부터, 대출 여부, 근저당 말소 방법, 비용 책임까지 상세히 알아보고, 걱정 없이 안전하게 아파트를 구입하는 방법을 안내드립니다.


근저당권이란 무엇인가요?

📌 정의
근저당권은 채권자(주로 은행)가 담보로 설정한 부동산에 대해 돈을 빌린 채권자가 채무를 갚지 않을 경우 경매 등을 통해 우선 변제받을 권리를 말합니다.
쉽게 말해, 아파트 소유자가 해당 부동산을 담보로 대출이나 채무를 지게 되면서 그 부동산에 권리가 설정된 상태라고 이해하시면 됩니다.

✅ 등기부등본에서 확인 가능
등기부등본의 ‘갑구’나 ‘을구’를 통해 근저당권 설정 여부를 확인할 수 있습니다.
예를 들어 "○○은행, 채권최고액 1억 원"과 같은 문구가 적혀 있다면, 해당 아파트의 소유자가 ○○은행에서 대출을 받고 담보로 잡힌 상태라는 뜻입니다.


근저당이 설정된 아파트, 구매해도 괜찮을까요?

설정된 근저당권 자체가 구매를 막는 절대적인 장애물은 아닙니다. 다만 구매 전 몇 가지를 반드시 확인하고 조치해야 합니다.

📌 1. 근저당권은 해제될 수 있어야 안전합니다

아파트를 구매할 때, 근저당권이 말소되지 않으면 새로운 매수자의 소유권에도 영향을 줄 수 있습니다.
즉, 근저당권 말소는 필수적인 절차이며, 보통 매수자가 계약을 진행하며 매도인(현재 소유자)에게 말소를 요구하게 됩니다.

🛠 Tip: 매매계약서에 근저당권 말소 조건 명시하기
  • 근저당권 말소 조건과 그 시점을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.

    예: "계약금 지급 후 중도금 잔금 전까지 근저당권을 말소한다."

📌 2. 근저당 말소가 보장되지 않을 경우 위험

만약 근저당권이 말소되지 않은 상태에서 집을 구매하게 된다면, 이전 소유자의 채무로 인해 집이 경매로 넘어가거나 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 말소가 확실히 이루어진 후 구매를 완료해야 안전합니다.


근저당이 있으면 대출을 받을 수 있나요?

근저당권이 설정된 부동산에서도 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 그러나 조건이 다소 까다로울 수 있으니 아래 내용을 확인하세요.

📌 1. 은행에서 대출 심사는 까다로울 수 있음

  • 대출 심사 시, 해당 주택의 근저당권이 말소될 예정인지, 우선순위가 본인이 받을 대출보다 앞서 있는지 확인됩니다.
  • 보통, 기존 근저당권이 있으면 대출 한도가 줄어들 수 있으니 유의하세요.

📌 2. 근저당권 말소가 확약된 경우 대출 가능

  • 매도인이 확실히 근저당권을 추가 자금을 통해 말소할 계획을 알려주고, 이를 이행한다면 대출이 가능해집니다.
  • 이때 매매계약과 근저당 말소 기간을 뚜렷하게 명시한 계약서를 제시하면 은행 심사에 도움이 됩니다.

📌 3. 근저당 잔금에서 상계 처리 가능 여부

  • 구매자가 은행 대출을 통해 아파트를 구입하고, 잔금을 치를 때 해당 잔금 중 일부를 매도인의 근저당 해소 자금으로 활용할 수도 있습니다.
  • 이를 해결하는 세부 절차는 매매 계약 시 작성한 조건에 따라 달라집니다.

근저당 말소는 누가 해야 할까요?

근저당 말소는 매도인의 책임에 해당하며, 매매 계약에 따라 매도인이 비용을 부담하는 것이 일반적입니다. 그러나 계약 과정에서 매수인이 동의한다면, 말소 비용을 매수인이 분담하거나 전액 부담하는 경우도 있습니다.

📌 근저당권 말소 비용과 절차

  1. 말소 비용은 약 5만~15만 원

    기본적으로 근저당권 말소 비용은 크지 않습니다. 말소 후 등기 신청 수수료 및 법무사 수수료 정도로 소요되며, 일반적으로 매도인이 부담합니다.
  2. 법무사를 통한 말소

    말소 절차는 은행과 협의 후 진행되며, 더욱 안전하고 빠르게 업무를 처리하기 위해 법무사를 고용하는 것이 일반적입니다.
    • 법무사 수수료는 대략 10만 원에서 20만 원 정도 예상됩니다(지역에 따라 상이).
    • 직접 처리도 가능하지만, 전문성을 요구하므로 법무사를 추천합니다.
  3. 비용을 누가 부담해야 할까?

    일반적인 관례에 따라 말소 비용은 매도인의 책임입니다. 따라서 매매 계약을 체결하기 전에 해당 비용 분담 여부를 명확히 합의하고 작성해야 합니다.

근저당권 말소 후, 안전한 구매를 위한 체크리스트

🏡 아파트 구매 시 안전한 계약 체결을 위해 아래 사항을 꼭 확인하세요.

1. 계약서 작성 시 근저당 말소 내용 명시

  • 근저당권 말소 시점과 조건(잔금 지급 전 말소 등)을 반드시 계약서에 기재하세요.

2. 등기부등본 확인

  • 계약서 작성 전 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보세요.

    근저당권 외에도 가압류, 압류 등의 다른 권리가 설정되어 있는지 확인해야 안전합니다.

3. 말소 이행 확인

  • 매도인이 근저당 말소를 완료했는지 확인하기 위해, 땅문서 시스템(https://www.iros.go.kr)을 통해 최종 등기부등본을 조회하세요.

4. 전문가 상담

  • 복잡한 계약 조건일수록 부동산 전문가나 공인중개사, 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

근저당권 관련 FAQ

Q1. 근저당이 설정된 아파트는 꼭 피해야 할까요?

아닙니다. 근저당권 자체는 심각한 문제를 의미하는 것이 아닙니다.
다만, 근저당권이 말소되지 않으면 재산권 문제가 발생할 수 있으니, 말소 조건을 계약서에 명확히 명시해야 합니다.

Q2. 근저당권 말소 과정은 얼마나 걸리나요?

말소 과정은 은행과 법무사가 처리하게 되며, 보통 영업일 기준 3~7일 정도 소요됩니다.

Q3. 근저당권 말소 비용을 매수인이 납부하면 손해인가요?

관례적으로 매도인이 납부하는 것이 일반적이지만, 특정 상황에서 매수인이 비용을 부담하기로 한다면, 매매가 협상 과정에서 다른 조건들을 유리하게 조정하는 것이 좋습니다.


결론: 근저당 아파트 구매, 안전하게 진행하자

아파트에 근저당권이 설정되어 있다는 사실만으로 구매를 포기할 필요는 없습니다. 다만 구매를 진행하기 전 근저당권 말소 여부와 이를 위한 조건을 정확히 확인하고, 계약서에 명확히 기재하는 것이 무엇보다 중요합니다. 법무사나 전문가와 함께 신중히 절차를 밟아 안전하고 만족스러운 아파트 구매를 진행해 보세요. 😊


참고 자료

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