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계약갱신청구권과 복비 분쟁, 세입자가 알아야 할 모든 것

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 1. 계약갱신청구권과 복비 분쟁의 배경 🏡

본 사례는 전세 계약 종료 시 이사와 새로운 세입자 입주가 맞물려 발생한 복비 분담 요청에 대한 것입니다. 특히 세입자분께서 계약갱신청구권을 사용할 의사를 보이지 않고 5월 말에 이사하겠다는 의사를 임대인에게 전달했음에도 불구하고, 임대인이 갑작스럽게 차기 세입자와 관련된 부동산 중개수수료(복비) 50%를 지급하라고 요청한 상황입니다.

📌 여기에서 핵심적인 질문은 두 가지로 나눌 수 있습니다:

  1. 세입자가 차기 세입자의 복비를 부담해야 하는 법적 의무가 있는가?
  2. 계약갱신청구권과 관련해 세입자의 이사 및 계약 종료에 영향을 미칠 요소는 무엇인가?

이번 글에서는 위 질문을 중심으로 법적 근거와 사례를 바탕으로 답변을 드리겠습니다.

2. 계약갱신청구권과 세입자의 권리 이해하기 ✍️

계약갱신청구권은 세입자의 안정적 거주를 보장하기 위해 2020년 도입된 주택임대차보호법 상 제도로, 전세나 월세 계약이 종료되는 시점에 세입자가 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 한 권리입니다.

세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 아래의 조건을 충족하는 경우는 갱신권을 사용하지 않고 자유롭게 이사할 수 있습니다:

  1. 임대인과 상호 간 이사 일정 및 계약 종료에 대한 합의가 있는 경우.
  2. 새로운 계약 조건 없이 차기 세입자가 입주를 확정해 계약이 종료된 경우.

📌 이 사례의 경우, 세입자분께서 갱신청구권을 사용하려는 의사가 없음을 3월 초 임대인에게 전달했으며, 임대인도 구두로 동의한 점에서 갱신 의사가 없는 것으로 간주될 가능성이 높습니다.

3. 복비 부담, 세입자가 진짜 지불해야 할까? 🤔

부동산 중개수수료(복비)의 책임 관계는 다음과 같은 사항에 따라 결정됩니다:

  1. 복비는 일반적으로 거래 당사자인 임대인과 차기 세입자가 분담합니다.
  2. 기존 세입자는 별도의 주선, 요청, 의뢰 활동(예: 새로운 세입자를 직접 구해야 한다고 계약서에 명시된 경우)이 없는 이상 복비를 부담할 의무가 없습니다.
  3. 복비 분담은 계약 당사자 간 사전 합의가 있었을 경우에만 유효합니다.

💡 법적 근거:
공인중개사법 제20조에 따르면, 중개인은 의뢰자의 요청으로 업무를 수행하며, 중개 보수를 받을 수 있는 대상 역시 의뢰인으로 한정됩니다. 따라서 새 세입자의 입주와 관련된 복비는 기본적으로 임대인과 차기 세입자가 해결해야 할 부분입니다.

4. 세입자가 복비를 부담해야 하는 경우는? 💸

세입자가 복비를 부담해야 하는 몇 가지 예외 사항을 살펴보겠습니다:

✔️ 계약서에 명시된 경우
계약 체결 당시 계약 종료 시 세입자가 새로운 세입자를 주선하고 복비 일부를 부담하겠다는 조항이 명시되어 있었다면, 이 경우 세입자는 복비를 일부 지불해야 할 책임이 생깁니다.

✔️ 중개 업무를 직접 요청한 경우
세입자가 임대인에게 "내가 직접 차기 세입자를 구하겠다"고 약속하고 공인중개사를 고용해 중개 활동에 관여했다면, 복비에 대한 일부 부담 책임이 생길 수 있습니다.

위 조건 중 하나라도 해당되지 않는다면, 복비를 부담해야 할 책임은 임대인과 차기 세입자의 몫입니다.

5. 임대인의 복비 요구, 어떻게 대응할까요? 🛑

임대인이 갑작스러운 복비 요구를 해올 경우, 아래 방법으로 합리적인 대응이 가능합니다:

① 요구 근거 파악
임대인에게 복비 분담 요구의 근거를 명확히 요청하십시오. "계약서에 복비 분담 조항이 명시되어 있는지", "법적 중개 의뢰가 누구에게 있었는지" 확인하는 것이 중요합니다.

② 법적 상담 요청
주택임대차보호법 전문가나 공인중개사협회에서 제공하는 무료 법률 상담을 받아 복비 분담 책임 여부에 대한 명확한 해석을 들어보세요.

③ 합법적인 해결안 제시
갈등을 최소화하기 위해 "전액 부담은 거절하되 소액의 형식적 지원"으로 임대인과 협상을 진행할 수 있습니다. 그러나 명분 없이 과도한 부담을 느낄 필요는 없습니다.

6. 앞으로 발생할 수 있는 문제 예방하기 🌟

이런 일이 다시 발생하지 않도록 몇 가지 예방 방법을 알려드립니다:

✔️ 계약 종료 통보는 서면으로 남기기
계약이 종료되는 시점과 관련된 내용(예: 이사 일정, 차기 세입자 관련사항)을 문자 메시지나 이메일 등 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 이는 갈등 발생 시 유리한 증거로 인정됩니다.

✔️ 계약서 작성 시 명확히 명시
계약 종료 단계에서 원상복구, 복비 분담 등의 내용을 명확히 계약 조건에 포함시킬 것을 요구하세요.

✔️ 중개 의뢰 대상 확인하기
중개 의뢰가 임대인에 의해 진행되었는지, 세입자를 관여시키지 않았는지 명확히 이해하세요. 복비는 원칙적으로 의뢰인이 부담합니다.

7. 복비 사례로 보는 결론 📝

본 사례의 경우:

  1. 임대인이 중개를 주선한 주체로 보입니다. 세입자가 이를 직접 요청하거나 관여한 정황이 없습니다.
  2. 사전 합의나 계약 조항에서 복비 분담이 명시되지 않았습니다.
  3. 따라서 세입자는 복비를 부담할 법적 의무가 없습니다.

참고 자료

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